去年8月，联影医疗上市一事传遍了整个医疗圈，但鲜为人知的是，这家“国产替代”浪潮中的高端医疗设备企业头号种子背后，还有一家房地产CVC的影子。

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2018年初，保利集团旗下的保利资本计划进军医疗器械，计划以高端医疗器械国产替代为主线，横向布局各科室智能器械，纵向打通器械全产业链。而在披露计划之后，保利集团看中的第一个项目便是刚刚融完A轮的联影医疗。

尔后四年时间，保利资本以投资人的身份开始在医疗领域谨慎出手，成交的项目不多，手中的手术机器人领域的精锋医疗、奥朋医疗；人工智能辅助诊断领域的强联智创；外骨骼机器人领域的程天科技……却都是各自细分赛道中的佼佼者。其中，精锋医疗现已递交招股书，奥朋医疗、强联智创也已经历多轮融资，走到了IPO的边缘。

保利资本重压科技医疗是房地产商布局科技医疗的一个缩影。近年来，部分企业跳出了传统的“地产+大健康”模式，缓慢但有力地切入了医疗硬科技领域。

不过，房地产的跨界不比家电、保险行业，后者要么存在技术迁移的空间，要么现有的业务紧跟医疗科技的发展。习惯了高周转模式与百态C端用户的房地产商们，真的能够投好慢节奏、用户单一的科技医疗吗？

碧桂园、龙湖入局，他们在投什么？

房产巨头入局科技医疗的投资逻辑很多，但不是哪一家都能像背靠央企的保利资本那样，围绕高端医械的国产替代进行布局。更多房产企业转型医疗，一是通过抓取医疗产业链上下游的中小企业，更深度地发展“医疗+大健康”，二是分散风险，以大健康行业未来的高扬发展气势，对冲房地产行业可能的长期不景气。

碧桂园是所有跨界房企中最为积极的那一个。成立碧桂园创投后，这家机构先是领投互联网医疗明星企业企鹅杏仁（现并入医联），后又入股肿瘤免疫Biotech和铂医药，战投宠物连锁之中的绝对龙头新瑞鹏，似乎要在医疗科技领域做成一支超级PE。

但在进入2021年后，碧桂园创投画风突变，远离了传统CVC的投资逻辑。这一年，它开始在早期项目中广撒网，联合其他机构投资出了大量天使轮、A轮、B轮项目，还独家投资了研发呼气VOC技术的精智未来。

这种主投早、后期项目的投资模式曾被碧桂园创投管理合伙人代永波称之为“哑铃式投资”，他认为：伴随创投企业规模的扩大，中间阶段的融资赛道变得逐渐拥挤，相比之下，早期以及后期的融资项目竞争则相对不那么激烈。

在明确模式的指导下，碧桂园创投的医疗项目投资频率及占比逐年上升。2021年公开披露了32个项目中，有7个是医疗项目，2022年各大投资机构偃旗息鼓，它在三个月的时间内投出了五个项目，涉及的金额及次数比不少专投医疗的机构还多。

整个跨界的过程之中，碧桂园创投涉猎的细分赛道不断加宽，从心血管设备、微流控到合成生物学、AI药研，所有投资项目涵盖了最前沿的医疗科技。值得注意的是，这些医疗项目中的绝大多数颇为优质，算上其他行业，它的年收益率已在2021年抵达80%。

碧桂园的医疗投资布局

相较于碧桂园，龙湖旗下CVC的投资动作显得有些保守。尽管它在科技领域做了不少布局，但医疗科技方面仅有暖哇科技。后者所处的健康险科技赛道在疫情期间遇到一定阻力，龙湖也未再继续深入医疗科技。毕竟，守着椿山万树与佑佑宝贝，龙湖依然在养老妇幼中占有先机。

总的来说，保利资本、碧桂园创投的成功证实了房地产商以CVC跨界医疗业务的可行性，围绕医疗服务智慧化、高端药械“技术为王”的逻辑，加之企业自有的资金优势与产业优势，CVC确实能够找到高价值的项目，并说服企业接受投资。那么，这种模式能够向下复制吗？

普通房产企业转型医疗，怎么转？

高额投资回报下，头部之外的房企亦有不少为之心动。不过，不同于保利、碧桂园拥有充足的资金支持，排名靠后的房企很难复制CVC模式实现跨界，很多时候只能在科技医疗与房地产中做出抉择，要么按兵不动坚守房产，要么全军出动All in 医疗。

宜华地产（现宜华健康）算得上是业内最早尝试跨界科技医疗的房地产公司。2014年，宜华地产以7.2亿元收购广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权，从医疗后勤综合服务和医疗专业工程切入。随后又以1.2亿元收购深圳友德医科技有限公司20％股权，将其经营范围扩展至医疗服务及网络医院医疗技术平台市场。

尝到甜头的宜华地产随即开启了大刀阔斧的跨界之旅。同样依靠收购策略，宜华地产先后全资拿下慢病管理医疗设备公司爱奥乐与医院管理公司达孜赛勒康，开始与医院合作建设诊疗中心，助力医院采购医疗设备，从诊疗收入中进行分成。2015年2月，“宜华地产”名更改为“宜华健康”，并在年内完全剥离了房地产业务。

收购爱奥乐一事尤其值得关注，完成收购后，宜华健康的股价在当年达到历史最高点38.60元，较年初涨了10倍。放在今天，“院内信息系统+院外慢病管理”设备的业务闭环，也已构成了互联网慢病管理的业务基础。

不过，宜华健康的跨界之旅似乎并不平坦，已经在3月底发布了第五次退市风险警示。从巅峰坠落的原因有两个，一是宜华健康在2016年进入养老领域后发生亏损，且融资跟不上扩张的速度，短期债务严重承压；二是宜华健康的信息化产品及慢病管理类医疗器械遭遇创新公司冲击，缺乏了持续的研发输出，传统的血糖仪及老旧的信息化系统已经无法维持市场角逐需要的竞争力。

这也是众人不看好房地产跨界医疗科技的主要原因。长期高杠杆下的经营逻辑下，管理者很难适应医疗行业高研发、长周期的回报模式。稍有不慎，企业便会遭遇资金链断裂、研发脱节的境遇。

如何解决这一难题？不少房企选择了一种“曲线跨界”的方式。

广东的世荣兆业便是一个典型的例子。通过旗下全资子公司世荣投资出资1000万，世荣兆业以增资方式取得珠海至和置业投资有限公司（简称“至和置业”）81%股权，从而获得“横琴至和国际生命科学中心”项目的投资、开发及经营权利。

横琴至和国际生命科学中心位于国家级新区横琴新区，规划用地面积约20万平方米，计容建筑面积约40万平方米。项目内容包括投资一所三级甲等综合医院，配套病床数不少于1000张；建设先进的智能健康疗养康复中心，并计划引进国内外最先进的基因研究机构，设立临床基因研发和检测中心；开发医学研究中心、国际交流与会议中心等商业服务配套设施。通过这种方式，世荣兆业以产业园的逻辑在珠海建成了又一医疗枢纽，也算是名正言顺地跨入了科技医疗的产业范畴。

苏州高新的打法最为接近保利、碧桂园。上个月，苏州高新筹划近一年的“对医疗器械产业公司实施现金增资”计划终于尘埃落定，公司全资子公司日苏高新基金与苏高新投资联合医疗器械产业公司共同签署合伙协议，发起设立苏新新兴产业基金，基金认缴出资总额5亿元。

苏州高新在公告中表示，本次增资将推动公司转型升级，推动公司向“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位转型升级，逐步降低对传统地产开发业务的依赖，实现区域医药产业协同发展，储备医药领域优质投资资源。从长远来看，背后药械创新基因浓厚的苏州，苏州高新同样有望走出保利、碧桂园的路径，以CVC的方式深入医疗科技领域。

如此看来，无论是投资还是转型，非头部的房地产公司跨界科技医疗困难重重。不但需要攻克技术方面的壁垒，还需要在管理逻辑上谋求转变，一招不慎，满盘皆输。因此，比较稳妥的路径还是沿着房地产的逻辑建立产业园，依托产业园设立科技医疗投资基金，一步一步慢慢完成跨界，即便是中途失败，也能为自己留下余地。

投资科技医疗，房地产的优势到底在哪里？

尽管跨界路上存在众多陷阱，但房地产与科技医疗两个行业，仍有契合的地方。

从房地产企业角度进行考虑，多年的政策、金融杠杆叠加，房地产行业已积累了庞大体量的社会关系网及资金。如今C端支撑投资性房地产发展的共识已有坍塌迹象，人口城市化减速及新生儿数量下降分别从短期和长期两个区间内限制了房地产市场的增长。众多因素合力之下，房地产步入下行周期，企业投资回报率和资金使用率双双下降。因此，房地产跨界科技医疗既可视作一种优质企业分散风险、寻找增长新曲线的路径，又可优化社会资金配置情况，将资金从冗余的房地产行业转向嗷嗷待哺的医疗科技行业。

从科技医疗企业的角度考虑，随着一级市场募资难度增加，退出通道收窄，越来越多有实力的医疗科技初创企业将目光转向了资金雄厚、资源丰富且颇有耐心的房地产CVC机构，并寄希望于房地产的相关产业链，为其打开产品销售的新路径。

再谈保利资本与碧桂园创投，两家CVC背景的投资机构与红杉、高瓴等IVC相比存在较大差异。IVC的资金主要来自投资人，他们更追求投资回报率，实现投资机构的盈利；而保利资本的资金来自保利，碧桂园创投的资金来自碧桂园集团，除了追求财务回报，他们也需要服务于集团的整体战略，并延续集团的商业理念。

具体而言，保利资本计划的高端医械“国产替代”有能力在手术机器人领域组成完整生态，借助央企的角色定位帮助入局企业追赶外企。碧桂园创投的优势则在它已有的社群，在其遍布全国的社区中，医疗服务领域的新瑞鹏宠物医院、企鹅杏仁；食品消费赛道的汉口二厂、茶里等被投企业的服务和产品可以跳出传统渠道落地，作为碧桂园社区服务中的一环，加速开启商业化之旅。

但也需注意，眼馋医疗科技乃至医疗大健康市场的角色愈来越多。房地产外，家电、美妆乃至服饰、游戏等各行各业的企业都想借助CVC闯入医疗，各行各业也就更难依靠优质企业把握医疗。看似庞大的医疗市场，或许没有给房产企业太多选择的空间……